事故物件の定義とは?取扱や告知義務などを事故物件について分かりやすく解説!

事故物件

最近、事故物件というワードを目にすることが増えてきました。一時期、「大島てる」という事故物件が載っているサイトが話題になり、テレビやネットニュースで取り上げられたことで、事故物件に関する知名度が大きく上がりましたよね。
その知名度から、成仏不動産という事故物件のみを扱う不動産会社ができてしまうほどです。

しかし、事故物件といっても、実際どのような物件を事故物件として扱うのか知っている人は少ないかと思います。
過去に事件があった、孤独死があった、など様々な認識があるかと思いますが、実際はどうなのでしょう。

今回は、事故物件の定義や情報の告知義務といった皆さんが気になる情報を紹介していきます。

そもそも孤独死とは?その定義は?

事故物件というワードを出していますが、そもそも事故物件とは何なのでしょうか。
事故物件の定義はとてもあいまいですが、ある土地や建物の本体部や共用部で過去に人が死亡している物件のことやその他条件を満たす物件を事故物件と呼んでいます。

死因は主に殺人、自殺、事故、自然死です。
殺人や自殺が事故物件になることはわかるかと思いますが、家事などにより、死体が発見される事件性のないものでも事故物件となります。

自然死は、近年よく耳にする孤独死が多く、死亡した後に長期にわたって発見されず、死体が腐敗されてしまうことがあります。
そういった場合には事故物件として登録されますが、死亡から日数が立っておらず早期の発見となった場合や、病院に搬送されてから死亡が確認された場合には事故物件にならないことが多いです。

心理的瑕疵についても要確認!

家を借りる際や購入する際に、事故物件であるかが気になる方も多いかと思いますが、その場合は、その物件の説明に「心理的瑕疵」と記載されているかを確認してください。

瑕疵とは、欠陥のことで、心理的瑕疵と記載されている物件には、心理的な負担を与える可能性であるという物件であるということになります。

心理的瑕疵の物件が必ず事故物件というわけではなく、隣室に暴力団事務所のある部屋やゴミ屋敷がある部屋についても心理的瑕疵に含まれるので、しっかりと調べることが重要です。

物理的瑕疵や法律的瑕疵の記載にも注意しましょう!

実は事故物件には、物理的瑕疵や法律的瑕疵も存在します。
物理的瑕疵は、人の手入れが長期間に渡ってされていないことによる雨漏りや排水管のつまりといった建物の損傷や、白アリの発生により住宅に倒壊の危険性があるものを指します。

法律的瑕疵は、かなり昔に建てられたことで、現在の建蔽率や耐震基準にみたしていない法律違反の建物を指します。
心理的瑕疵は心への負担であるため、住むかどうかは人によりけりですが、他の瑕疵については、住むことによって命の危険や法を犯してしまうことにもつながることがあります。

しかし、基本的に引っ越しなどを考えている方が目にするのは心理的瑕疵のみですし、事故物件という言葉自体、基本的に心理的瑕疵の物件を指しています。

情報開示・告知は義務なの?

事故物件の定義や、事故物件は基本的に生理的瑕疵を指すことについて説明してきましたが、事故物件の情報開示・告知は義務なのでしょうか。通常、情報開示・告知は義務とされており、時効はなく、範囲にも規定があります。まず、時効についてです。

事故物件の情報開示には時効がないため、数十年前の事件でも告知する必要があります。募集告知を出した時点で、生理的瑕疵物件であることが記載されていなければなりません。

事故物件になった後、何度か所有者が変わると記載されなくなってしまうことがありますが、情報を隠して高値で売ることはNGとなっています。
売り手としては不利な情報を掲げることになりますが、売却できる可能性を上げるための値下げや、完全にリフォームを終えた後に同じ値段で出すといった工夫がなされています。

事故物件と化した直後は値段が大きく下がりますが、時間と共に値段は戻っていく傾向にあります

近隣のへの配慮のため、範囲についても要記載です!

範囲についても要注意が必要です。一軒家が事故物件となっている場合には、隣接する一軒家の募集告知にも記載する必要があります。たとえ自身の家が生理的瑕疵物件でなかったとしても、周りにそういった家があると不安に思う方や、治安の面で心配する方がいるからです。

マンションやアパートの一室が事故物件となっている場合には、両隣の部屋に加えて上下の部屋の募集告知にも記載する必要があります。一室と繋がっている部屋や共有部は敬遠する人が多いため、一見無関係な真上の部屋にも注意を払う必要がありません。

範囲については、隣接する家や上下の部屋に記載といった細かい規定はありませんが、常識的に考え、トラブルは極力避けましょう。事故物件から半径200m内にある物件の重要事項説明書には、載せたほうが良いという意見もありますが、現状はなかなか難しいでしょう。

範囲について紹介してきましたが、特に注意して記載するべきなのは、殺人事件があった場合です。
孤独死や自殺よりも、特別視されることも多く、情報の記載を怠るとトラブルの原因となるため、必ず記載しましょう。

事故物件の賃料や通常の物件との違い

事故物件を紹介してきましたが、かなりのマニアを除いては、あまり住みたい物件とは言えませんよね。このような事故物件ですが、オーナーの方は誰かに住んでもらうために様々な工夫をしております。

住んでもらうための事故物件の特徴として挙げられるのが、賃料の違いです。相場としては、一般的な賃料の約2~3割程度の割引をしていますが、値下げの義務があるわけではありません。所有者は家が売れないと固定資産税を払うことになり、損してしまいます。
なので、他と上手く差別化の図れる2~3割程度の割引をして販売しているのです。

通常の物件との違いは、物件を買い取る業者で違いが出ます。通常の物件であれば、不動産業者が買い取るか仲介によって第三者に渡るのが基本です。しかし事故物件の場合は、訳あり物件を買い取る専門の業者に頼むケースが多くなっています。専門業者は、事故物件の他の業者よりも高く買い取り、リフォーム前の物件でも買い取り可能なため、依頼が増えているようです。

住民が孤独死した場合も該当する?

現在の社会で問題視されている孤独死ですが、孤独死のあった物件は心理的瑕疵物件として登録されるのでしょうか。孤独死とは自然死の一つであるため、時間経過や現場の状況によっては登録されてしまいます。

孤独死とは自然死の一つであるため、時間経過や現場の状況によっては登録されてしまいます。詳しくは定められていませんが、遺体が腐敗し体液やガスなどで部屋が汚染されてしまった場合、事故物件として登録されることが多いです。

その場合は、部屋の改築や、大規模なリフォームをして、孤独死があったことを連想させない部屋作りをする必要があります。リフォームをした後に、相場より安く登録されることもあり、実際には4割近くも割り引かれているというケースもあります。死後数日までは、目に見える変化も少なく、早期に発見することができればその物件は事故物件にはならず、心理的瑕疵物件として売りに出す必要はありません。

まとめ

事故物件の定義や情報開示について紹介してきました。

高齢化や核家族化によって、日本では孤独死が増え、今後は事故物件の件数が増えていくでしょう。事故物件にはリフォームをされた状態での販売や、相場よりも安い賃料で済むことが可能です。

怖い、不気味といた理由で済むことを嫌がる方も多くいるでしょうが、今後増えていく事故物件を受け入れることが大切です。
今後は、情報開示や賃料の面でしっかりと調べてから契約し、事業者も不正に情報を隠したり高額で売りつけるという行為がなくなることを期待しましょう。

この記事の執筆者
立花廉
フリーランスのライターとして活動中。エンターテイメント系から子育て、ライフスタイル・生活関連の記事まで月に数十本の記事を執筆し実績も豊富。得意分野はエンタメ・娯楽、社会問題関連のジャンル。特掃ジャーナルにも複数の記事を寄稿中。