自分の住んでいるマンションやアパート、管理している建物で孤独死は起きてほしくはありませんよね。万が一、自分の身の回りで孤独死が起きてしまった場合、その部屋は事故物件になってしまうのでしょうか？
今回は「孤独死が起きた部屋は事故物件なのか」について説明していきます。
孤独死が起きてしまったら事故物件になるの？
結論から先に書くと、居室内で孤独死が起きても必ずしも事故物件になるわけではありません。しかし本当にケースバイケースで、明確な境界があるわけではないので判断がとても難しいです。
事故物件の定義から、「孤独死が起きてしまったら事故物件になる」のかどうかを説明していきます。
事故物件の定義
結論から先に書くと、居室内で孤独死が起きても必ずしも事故物件になるわけではありません。しかし本当にケースバイケースで、明確な境界があるわけではないので判断がとても難しいです。
事故物件の定義から、「孤独死が起きてしまったら事故物件になる」のかどうかを説明していきます。
事故物件の定義
事件や事故が原因の死、自殺、孤独死などで入居者が部屋で死亡した物件のことを通称「事故物件」と呼びます。「事故物件」は通称であるため、明確な定義はありません。事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもありますが、こちらも定義が非常に曖昧で、不動産会社によって考え方が違います。
心理的瑕疵物件は、「借主・買主に心理的な抵抗が生じる恐れのあることがらのある物件」を指す言葉です。そのため、孤独死だけでなく部屋内での事故死や自殺、孤独死に加えて、近所に暴力団の事務所がある、隣の部屋の人が極端に神経質で部屋の回転率が異常に高いなども含まれます。
さらには孤独死や病死など「事件性のない自然死」が起きた部屋は、事故物件や心理的瑕疵物件の対象にならないこともありますので、さらに判断を難しくしています。
「孤独死が起きた＝事故物件、心理的瑕疵物件」とは限はませんが、孤独死によって物件が事故物件となってしまう時を考えていきましょう。
基本的に孤独死は事故物件にはならない
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会が2020年春に発表した、「住宅確保要配慮者等の居住支援に関する調査研究報告書」には以下のように書かれています。
１．孤独死に係る説明・告知のあり方に係る考え方の整理
（４）説明・告知のあり方に関する考え方の整理
以上の観点を踏まえ、孤独死があった場合の説明・告知のあり方について次のように考え方を整理した。
【考え方】
① 孤独死については、原則として説明・告知の必要はないものとする。
② ただし、臭気等によって近隣から居住者に異変が生じている可能性が指摘された後に孤独死の事実が発覚した場合には、説明・告知をする必要があるものとする。
③ ②の場合であっても、次の借主が、通常想定される契約期間の満了まで当該 物件の利用を継続した場合には、貸主は、その次の借主に対し説明告知する必要はないものとする。
④ 媒介業者は、業者としての通常の注意に基づき②の事実を知った場合に限り、上記②③と同等の取扱いをするものとする。
孤独死がすぐに発見され、また部屋が汚れなかった場合は、基本的に事故物件扱いにならないと言うことです。発見が遅れてしまい腐敗が進んで臭気騒ぎになった場合や、次の入居者が臭い等の違和感で気付いてしまうような場合は事故物件となります。
死後の発見が早く部屋に全く被害のないような孤独死は、契約者に告知義務はありません。ご近所付き合いなどで自分の部屋で孤独死があった事などを知った際に、「契約時に何も言われていない」とトラブルになるケースもあります。なるべく告知した方が良いでしょう。
居室内での孤独死が事故物件となる時ってどんな時？
見極めるポイントは孤独死によって、臭気や体液など、近隣住民が違和感を覚えるまで放置されていたか否かです。具体的な例とともに「どんな時に居室での孤独死が事故物件となるか」を見ていきましょう。
ケース1：居室内で老衰による孤独死
発見まで1週間程度放置され、夏だったこともあり、腐敗がかなり進んでしまい臭気騒ぎになってしまいました。臭気騒ぎになってしまうと、特別清掃を頼んでも臭いが抜けきるかは分からないため、告知義務のある事故物件扱いとなってしまいます。
ケース2：居室内で老衰による孤独死
翌朝ヘルパーさんが発見、すぐに発見されたので臭気騒ぎ等はなかったが、床に体液によるシミが出来てしまいました、こちらは近隣住民が異変を感じるほどではなかったので、告知義務はありません。ただし、マンションやアパート内で噂になっている可能性があるので、告知したほうが後のトラブルは少なく済みます。
ケース3：居室内で老衰による孤独死
翌朝ヘルパーさんが発見しました、冬だったこともあり、住宅への損傷や臭気などは全くありませんでした。こちらも近隣住民が異変を感じるほどではなかったので、告知義務はありません。今回もマンションやアパート内で噂になっている可能性があるので、告知したほうが後のトラブルは少なく済むでしょう。孤独死が発生してしまった物件が事故物件なのか否かの判断はとても難しいです。自己判断はとても危険なので迷った場合は必ず専門家に相談をしましょう。
もしも孤独死が発生した物件を売却したい場合は？相場はどうなる？
「孤独死が起きましたよ」と告知した場合、通常の相場の8割程度で販売することができると一般的には言われています。事故物件は「告知する義務」はありますが値引く義務はありませんので、「事故物件であることを理解した上でも、元の値段で買いたい」と言う人がいれば元の値段で販売することは可能です。
明らかにお化けが出るレベルの「事故物件」でも、本来の値段で欲しい人がいれば契約が成り立ちます。
賃貸では事故物件に該当してしまった場合、次の借主（Aさん）には告知をする義務があります。しかし、その借主（Aさん）が一定期間以上済んだ場合、その借主（Aさん）の次に住む借主（Bさん）には告知の義務はありません。
孤独死が起きた事故物件を選ばないためにはどうすればいい？
自分が借りる側の場合、特に何かあるわけではなくても極力事故物件は選びたくないですよね。そこで、事故物件を選ばない方法をお伝えします。
実際に見にいく
物件見学の鉄則、実際に見に行くこと。写真で見て特に気になる点がなくても、実際に行ってみると違和感のあることがあります。事故物件ではなくても、「思ったよりキッチンが低くて腰が痛い」とか「水回り弱そう」とか見てみないとわからないことがあります。仮に孤独死等の事故物件だとしても実際に住んでみてあまり嫌な感じがしなければ気にしなくても良いでしょう。実際に内見をしてからお部屋を選びましょう。
不動産会社によく相談する
少しでもおかしいと思うところがあった場合、すぐに不動産仲介会社や管理会社に質問してみましょう。聞かれたことに対しては答える義務があるので、親切に答えくれます。はぐらかされたりなど、取り合ってもらえない場合は何かを隠している可能性があるので、深く書き出した方がいいです。
ネットでニュースなどを調べる
事故物件のリストをまとめた地図サイトなどもありますので、気になる場合はそう言ったサイトで検索をかけてみても良いかもしれません。
自分の目ぼしい部屋が事故物件になっていた場合、不動産管理会社の人に詳しく聞いてみてください。
まとめ
基本的に孤独死の場合事故物件になりませんが、部屋の汚れ具合によって事故物件になってしまうことを説明しました。家主の場合少しでも判断に迷う場合は、すぐに不動産に強い弁護士さんか管理会社に問い合わせましょう。お部屋探し中の人は、部屋選びの際は「事故物件か事故物件じゃないか」よりも自分とのフィーリングが合うか合わないかもありますので、勘を大切にしてくださいね。